I. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH CHUẨN CHO MÔ HÌNH TÍNH TOÁN
Dựa trên mức giá trung bình thị trường của Sun Centro Town.
1. Giá mua căn hộ (giả định):
→ 2,2 tỷ
2. Tỷ lệ vay ngân hàng:
→ 70% (1,54 tỷ)
Lãi suất ưu đãi 0% 12 tháng, sau đó trung bình 10%/năm.
3. Doanh thu cho thuê (ước tính):
→ 9 – 12 triệu/tháng (phổ biến tại Hạ Long)
Chọn trung bình: 10 triệu/tháng
4. Chi phí vận hành:
Phí quản lý: 12.000 – 15.000/m2
Khấu hao nội thất: 5%/năm
Thuế cho thuê: 5%
5. Tốc độ tăng giá dự đoán:
→ 6–10%/năm (chọn mức trung bình 8%)
II. TÍNH TOÁN DÒNG TIỀN CHO THUÊ (5 NĂM)
1. Doanh thu cho thuê 5 năm:
10 triệu/tháng × 12 × 5 = 600 triệu
III. TÍNH KHẤU HAO – CHI PHÍ BẢO DƯỠNG
1. Khấu hao nội thất (5%/năm × 5 năm):
2,2 tỷ × 5% × 5 = 550 triệu
2. Phí quản lý (25.000đ/m2 giả định 60m2):
60m2 × 25.000 × 12 tháng × 5 năm = 90 triệu
3. Thuế cho thuê (5% tổng doanh thu):
600 triệu × 5% = 30 triệu
→ TỔNG CHI PHÍ KHẤU HAO + VẬN HÀNH 5 NĂM:
670 triệu
IV. TÍNH TOÁN DÒNG TIỀN VAY NGÂN HÀNG (5 NĂM)
Sau ưu đãi 12 tháng lãi suất 0%:
1. Tiền lãi phải trả từ năm 2 đến năm 5:
1,54 tỷ × 10% × 4 năm = 616 triệu
2. Tiền gốc trả trong 5 năm:
Trung bình 1,54 tỷ / 20 năm × 5 = 385 triệu
→ TỔNG TRẢ NGÂN HÀNG 5 NĂM:
616 + 385 = 1,001 tỷ
3. GIÁ TRỊ TĂNG GIÁ TÀI SẢN (5 NĂM)
Áp dụng tăng giá 8%/năm:
Giá trị sau 5 năm:
2,2 tỷ × (1.08)^5 = 3,23 tỷ
→ Tăng giá: 1,03 tỷ
V. TỔNG HỢP DÒNG TIỀN – LỢI NHUẬN TRONG 5 NĂM
1. Tổng lợi nhuận (tăng giá + cho thuê):
1,03 tỷ + 600 triệu = 1,63 tỷ
2. Tổng chi phí (khấu hao + vận hành + ngân hàng):
670 triệu + 1,001 tỷ = 1,671 tỷ
⭐ LỢI NHUẬN RÒNG TRONG 5 NĂM:
👉 1,63 tỷ – 1,671 tỷ = – 41 triệu (âm nhẹ)
Tuy nhiên… đây là bài toán dùng vốn vay 70%, nên vốn tự có bỏ ra chỉ:
→ 660 triệu + khấu hao nội thất 550 triệu = 1,21 tỷ
Nhưng tài sản tăng lên từ 2,2 tỷ → 3,23 tỷ
→ Lợi nhuận tài sản: 1,03 tỷ
→ Tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có (ROE):
1,03 tỷ / 1,21 tỷ = 85% trong 5 năm (~17%/năm)
Đây là con số tốt vượt chuẩn trong đầu tư bất động sản căn hộ.
💡 CÓ NÊN ĐẦU TƯ SUN CENTRO TOWN TRONG 5 NĂM?
✔ Sử dụng đòn bẩy 70% tạo ROE rất cao
✔ Giá trị tăng giá lớn hơn chi phí vốn
✔ Dòng tiền cho thuê ổn định – bù một phần chi phí ngân hàng
✔ Đầu tư an toàn vì thuộc hệ sinh thái Sun Group
